Es probable que un típico portfolio inmobiliaria tenga un aspecto muy diferente cuando lleguemos a 2030. Más de la mitad del valor se destinará a la inversión en alternativas, asegura Nuveen

Con la llegada de un nuevo año que ofrece la oportunidad de hacer borrón y cuenta nueva para reevaluar los próximos 12 meses, la gestora global de inversiones Nuveen Real Estate ha identificado cinco cuestiones clave para 2021 – y más allá.

La gestora global de inversiones cree que los cinco temas que han identificado -y que se describen en Outlook for Real Estate: Five Themes for 2021 – llevarán a una reconfiguración de los portfolios inmobiliarios institucionales para 2030, si no antes.

El blog de MIPIM World se sumergió en el informe y luego se puso en contacto con Stefan Wundrak, jefe de investigación europea de Nuveen, para hacerle algunas preguntas.

Stefan Wundrak

“Inundados de dinero” – A la espera de las oportunidades adecuadas

Este es el primero de los cinco temas.

Las autoridades de todo el mundo han creado un “entorno de tipos bajos y dinero fácil”, dice el informe, tras responder rápidamente a los efectos de las cuarentenas a causa del Covid.

Dado que los anteriores episodios de flexibilización cuantitativa (en la crisis financiera mundial de 2008 y en la crisis de la eurozona) hicieron que los rendimientos aumentaran, no hay nada que descarte que lo mismo ocurra esta vez, lo que a su vez atraerá la inversión en el sector inmobiliario, afirma Nuveen.

“Actualmente hay un retraso en la oferta (para la logística de última milla, los centros de datos y el sector residencial) y es posible que los inversores tengan que asignar el capital a otra parte hasta que estas oportunidades estén más accesibles” – Stefan Wundrak, Nuveen

Pero, ¿no hay ya mucho dinero buscando oportunidades en el sector inmobiliario? “Hay mucho capital disponible para asignar al sector inmobiliario”, añade Stefan Wundrak, responsable de Investigación Europea de Nuveen Real Estate. “Sin embargo, no son necesariamente las oportunidades que los inversores están buscando actualmente. Los inversores podrían invertir en centros comerciales, por ejemplo, pero, comprensiblemente, esto no es lo más importante en la actualidad”.

“Creemos que los activos más atractivos del futuro son la logística de última milla, los centros de datos y el sector residencial, pero actualmente hay un retraso en la oferta y los inversores puede que tengan que asignar el capital a otra parte hasta que estas oportunidades estén más a su alcance”.

Replantear los centros suburbanos y la vida residencial.

Tema nº 2. En EE.UU., el éxodo hacia los cinturones suburbanos alimentará la demanda de viviendas alternativas, como las unifamiliares y las manufacturadas, predice Nuveen.

En Europa y Asia, “los resultados serán más variados, impulsados por las diferencias regionales y nacionales, como el idioma, la cultura, la planificación y el transporte”. El impulso vendrá de la mano del resurgimiento de las ciudades y pueblos de segundo nivel, dice el informe.

“Factores más suaves, como el bienestar, la cultura y el ocio, pueden contribuir a hacer más atractivas las oficinas” – Stefan Wundrak, Nuveen

Es de esperar que factores como el bienestar, la cultura y el ocio desempeñen un papel aún mayor que antes. Wundrak explica: “No tiene mucho sentido ir a una oficina para sentarse en un escritorio todo el día”.

“Para que las oficinas aporten un valor añadido, tienen que ayudar a los trabajadores a ser productivos mientras están en ellas; de lo contrario, podrían trabajar desde casa y ahorrarse el tiempo de desplazamiento. Por eso, los factores más suaves, como el bienestar, la cultura y el ocio, pueden contribuir a que las oficinas sean más atractivas y, en consecuencia, más eficientes”.

El futuro se adelanta: Múnich, Edimburgo y Lyon, por ejemplo

El futuro, configurado por la tecnología y la demografía, ya empezaba a ocurrir antes de Covid. En lo que respecta a la vuelta a la oficina, Nuveen cree que la demografía y la infraestructura desempeñan un papel fundamental.

Wundrak lo explica: “Si nos fijamos en las ciudades del cuadrante inferior izquierdo del gráfico que aparece a continuación, se trata de las ubicaciones que creemos que tienen más probabilidades de volver a la oficina antes.

“Por lo general, se trata de ciudades más compactas, con tiempos de desplazamiento más cortos y con una población joven y dinámica, como Múnich, Edimburgo y Lyon”.

Influencias al futuro teletrabajo

Ganadores y perdedores: una recuperación en forma de K

Para el 4to punto, Nuveen prevé una recuperación en forma de K en el sector inmobiliario. Pocos activos se encontrarán en un punto intermedio, ya que los valores y los alquileres caen para el retail y la hostelería, y suben para alternativas como las ciencias de la vida, las oficinas médicas, el autoalmacenamiento, las viviendas unifamiliares, los centros de datos y las torres móviles.

El amplio abanico de oportunidades y resultados para el sector inmobiliario refuerza la necesidad de diversificación entre los tipos de propiedad, lo que debería estimular el aumento de la asignación a tipos de propiedad alternativos -afirma Nuveen-.

Las tecnologías disruptivas, como los coches sin conductor y las innovaciones en la entrega y la producción de alimentos, también presentan oportunidades, dice el informe.

Pedimos a Wundrak que se explayara: “Los centros urbanos han cambiado la forma en que se entregan los paquetes a los consumidores, para abordar los problemas de congestión de las carreteras”, explica. “Por ejemplo, muchos operadores, como Amazon en Londres, se han trasladado a centros más pequeños situados más cerca de los hogares, o de los distritos de oficinas, para que la entrega de última milla pueda realizarse en bicicleta”.

“La agricultura urbana presenta una oportunidad para convertir espacios no utilizados, por ejemplo en centros comerciales o sótanos” – Stefan Wundrak, Nuveen

En cuanto a la producción de alimentos, Wundrak añade: “La agricultura de ambiente controlado, la agricultura de interior, la agricultura en azoteas y los sistemas hidropónicos combinan la agricultura con la propiedad inmobiliaria, de modo que la producción está más cerca de donde se consume. Esto supone una oportunidad para convertir espacios no utilizados, por ejemplo en centros comerciales o sótanos. Un ejemplo es el de Growing Underground, en el Reino Unido, donde se utiliza un túnel en desuso para cultivar lechugas”.

Cambio climático: consecuencias a corto, medio y largo plazo

El último de los cinco temas, y el que tiene ramificaciones para el sector inmobiliario a corto, medio y largo plazo, es el cambio climático.

A pesar de la legislación, los acontecimientos extremos, como las inundaciones y los incendios forestales, y los procesos de evolución más lenta, como las sequías, el calor y la subida del nivel del mar, seguirán presentando a los inversores una serie de escenarios y riesgos a tener en cuenta, afirma Nuveen.

“Creemos que la inversión responsable dejará de considerarse una estrategia adicional y complementaria para integrarse en el análisis y la gestión tradicionales de las inversiones”, dice el informe

Las alternativas representarán más de la mitad del portfolio habitual

El informe de Nuveen Outlook for Real Estate: Five Themes for 2021 también analiza la probable composición futura de las carteras inmobiliarias.

Se espera una gran rotación de sectores, en EE.UU., Europa y Asia, ya que las tendencias están marcadas en particular por la demografía, la tecnología y la sostenibilidad – Nuveen.

El Futuro de las Carteras Inmobiliarias

De cara al inicio de la década de 2020, el auge de los sectores logístico y residencial, así como de los alternativos, se hace patente.

Nuveen espera que el objetivo de los alternativos, en una cartera inmobiliaria típica, crezca desde la cifra actual de alrededor del 12% hasta más del 50%.

Artículo originalmente publicado en MIPIM World Blog