El Futuro es Flexible

La industria inmobiliaria está adoptando la idea de la propiedad como servicio, y en ningún lugar este cambio tiene más vigencia que entre los promotores y operadores de oficinas flexibles.

Una de las revelaciones del sector inmobiliario durante la última década ha sido la velocidad con la que el cambio social y la tecnología se han combinado para apoyar el nacimiento de oficinas flexibles en todas las grandes ciudades del mundo.

Londres es posiblemente el mercado más avanzado a nivel mundial en esta área, según CBRE, que predice que los operadores de oficinas flexibles - proveedores de oficinas de co-working y de servicios - podrían representar el 20% de todas las oficinas alquiladas en la capital del Reino Unido para 2030. En otras palabras, los operadores de oficinas flexibles que actualmente ocupan 900.000 metros cuadrados podrían crecer hasta casi 3 millones de metros cuadrados para 2030.

Lo que es más sorprendente es que CBRE hace esta previsión después de la fallida oferta pública inicial del mercado de valores del pasado septiembre de WeWork, cuya agresiva expansión hasta ese momento había eclipsado a actores establecidos como The Office Group y IWG

El estremecedor fracaso de WeWork para recaudar nuevo capital ha frenado en gran parte el movimiento de flex office, postergando a algunos inversores mientras que plantea preguntas sobre las valoraciones, ¿los riesgos y cuán sostenible es este modelo de negocio?

La cuestión más importante es la misma que se planteó con la primera oleada de operadores de oficinas de servicios a principios de los años noventa, a saber, que WeWork y otras empresas similares se comprometen a arrendar a largo plazo mientras ofrecen a sus clientes, o miembros, espacio a corto plazo. Se les deja con una enorme exposición financiera en caso de una caída.

Sin embargo, desde la condenada salida a bolsa de WeWork, operadores rivales como Knotel y Hana, filial de CBRE, han seguido expandiéndose rápidamente mediante acuerdos de asociación con los propietarios. Cushman & Wakefield ha lanzado su negocio de oficinas flexibles, Indego, mientras que el inversor de espacios comerciales del Reino Unido, Arlington, ha respondido con su propio servicio, llamado Adapt.

Una de las razones de esta expansión es que aún queda mucho espacio para el crecimiento. El espacio flexible sigue siendo una proporción ínfima del total de las oficinas, alrededor del 2,5% de media en toda Europa, según la mayoría de los cálculos del sector.

Las cifras de JLL muestran que, hasta el año pasado, el mercado europeo de oficinas flexibles había estado creciendo a un extraordinario 25%-30% anual. Pero incluso después de ese crecimiento en Londres, el espacio flexible sigue representando un modesto 7,5% del stock total. Amsterdam le sigue con un 7%. En París, es sólo el 3%.

"Hemos revisado a la baja nuestras proyecciones de crecimiento [anual] para el próximo par de años hasta el 10-15%, pero aun así veremos crecimiento. Y la demanda subyacente de espacios de co-working es clara. En este momento, todo el mundo se está viendo obligado a cuestionar qué modelos de trabajo en el espacio flexible, especialmente cuándo y por qué", dice el jefe mundial de espacio flexible de JLL, Ben Munn.

Munn continúa: "En cada mercado verás proveedores que no lo logran porque no consiguieron sus precios o su marca adecuados. Es un mercado muy competitivo, por lo que no debería sorprendernos ver a algunos proveedores desafiados. En algunos casos, los propietarios están operando sus propias marcas de co-working, creando un equipo interno para gestionar el espacio mientras que otros propietarios están operando en asociación con proveedores de espacio de trabajo flexible. Este elemento puede ser lanzado con la marca del proveedor, o como espacio de 'marca blanca', lo que significa que estos espacios aparecen integrados con la oferta del propietario".

Aunque aparentemente hay pocas barreras de entrada, James Nicholson, socio de la consultoría estratégica EMEA de Knight Frank, señala que gran parte del suministro está a cargo de pequeños operadores independientes, que ofrecen un servicio relativamente limitado.

"En los próximos años, espero que los ocupantes se vuelvan menos tolerantes con las ofertas de mala calidad, y que muchos de estos pierdan, dejando que prevalezca un número significativamente menor de proveedores de mejor calidad, impulsado aún más por la consolidación. Los proveedores que tengan éxito se habrán centrado en su diferenciación sobre el resto, en la marca y en la mejora continua de la experiencia del cliente" James Nicholson de Knight Frank

Nicholson también apunta a un cambio en la demanda de los ocupantes, de las nuevas empresas a las grandes compañías, como otro desarrollo clave. "En el llamado modelo 'core and flex' de real estate corporativo, las operaciones principales se alojan en locales con arrendamientos a largo plazo, pero todo lo demás se toma de manera más flexible y con servicios", explica. "Esto sirve para aumentar la flexibilidad, reduciendo la carga operativa y permitiendo que los operadores expertos de terceros ofrezcan una gran experiencia de co-working, como un servicio".

El crecimiento de los principales empleadores como usuarios del espacio flexible también está elevando los niveles de servicios y comodidades a algo parecido al sector de la hostelería. Estos ocupantes de empresas no sólo buscan la flexibilidad del espacio a corto plazo -aunque esto sea importante- sino una experiencia general de oficina que les ayude a atraer y retener el talento.

Este parecería ser el mensaje tardío de WeWork, que inicialmente se comercializó como una empresa de tecnología, pero tras su fallida OPI se está reposicionando como una empresa de servicios. Sin embargo, según Charlie Wade, director general europeo de la empresa VTS, la tecnología sigue siendo la base de la experiencia del cliente, y posiblemente más ahora con la afluencia de los grandes ocupantes corporativos en las oficinas flexibles.

"La tecnología se puede utilizar mejor para gestionar el espacio flexible si se aplica a lo largo de todo el trayecto del cliente para atraer, convertir y retener a los inquilinos", argumenta Charlie Wade de VTS

"La naturaleza misma del espacio flexible significa que los propietarios tendrán que hacer más tratos más a menudo. Convertir nuevos clientes, manejar las relaciones y retener los ingresos donde se pueda es vital. La tecnología proporciona a los propietarios la visibilidad de las necesidades de sus inquilinos y la eficiencia para ejecutar más contratos de arrendamiento de una forma más rápida. La transparencia, la integración perfecta y una experiencia libre de fricciones crea la lealtad del cliente y, por lo tanto, disminuye los vacíos".

Aún así, como dice Munn, los propietarios de oficinas necesitarán cada vez más proveer un componente de co-working con servicios de alta calidad - como servicios de conserjería y ofertas de comida y bebida - como una cuestión de rutina para satisfacer la demanda de las grandes empresas.

La pregunta persistente es cómo: ¿es mejor arrendar a un operador especializado, acordar una asociación o un acuerdo de gestión con un operador, o hacerlo solo? Munn cree que esto último es difícil para muchas empresas de propiedad. "Una de las principales razones por las que creo que los propietarios no irán por este camino en masa es la ineficiencia, si se quiere, de construir una empresa operadora centrada en sus propios activos. Las tasas de vacantes en una cartera y donde se puede aplicar la flexibilidad van a variar considerablemente."

Nicholson señala que hay " diferentes habilidades" requeridas de las compañías de propiedad y las compañías operativas, añadiendo: "Con la excepción de unos pocos, esperamos que la mayoría de los propietarios decidan que no tienen ni la experiencia ni el apetito de convertirse en operadores y subcontraten a expertos".

Un defensor de alto perfil del enfoque de asociación es Hana, que CBRE lanzó hace dos años en los EE.UU. antes de expandirse al Reino Unido este año con tres operaciones en Londres en edificios propiedad de Nuveen Real Estate, LGIM Real Assets/Mitsubishi Estate y Oxford Properties.

Como dice Paul Nellist, director general de Hana en EMEA, abordar las minucias operacionales de los servicios y comodidades junto con las preocupaciones más estratégicas de la propiedad sería "una petición bastante grande" para muchos propietarios. "Mucho mejor, decimos, asociarse con alguien como nosotros que tiene ese servicio y experiencia operacional."

"En primer lugar, somos una compañía de hospitalidad. Nos consideramos una marca. Tenemos que asegurarnos de que estamos entregando una gran y consistente experiencia para nuestros miembros cada día. Con esa experiencia viene un montón de trabajo duro y entrenamiento, que apuntala toda la oferta de hospitalidad. Si miro a quién y dónde estamos contratando en este momento, es alrededor de esas personas de conserjería que saben de una cálida bienvenida y una cariñosa despedida. Vienen de retailers italianos de alto nivel y de la industria hotelera" - Paul Nellist de Hana.

El modelo de negocio de Hana también permite flexibilidad en sus acuerdos con los propietarios, acuerdos de gestión en su mayoría, pero también "arrendamientos híbridos en los que pagamos una proporción de la renta y el resto es variable... pero todo se hace a través de la lente de la asociación".

Es un producto, dice, que puede ser replicado en toda la EMEA, revelando que Hana está planeando abrir oficinas flexibles en Ámsterdam, Berlín, Dubai, Dublín, Madrid, Manchester y París.

En efecto, Hana y sus compañeros quieren estar en las mismas ciudades que sus grandes clientes corporativos, y crecer junto a ellos. Como sugiere Nicholson, una base de clientes que se amplía desde las empresas en fase inicial hasta las corporaciones más grandes es "quizás la evolución más significativa del co-working en los últimos años", y una señal de que el crecimiento de este subsector de oficinas tiene que ir mucho más lejos.

Artículo originalmente publicado en MIPIM World Blog