Las bases de la inversión europea están relativamente en buena forma, pero como siempre, hay ganadores y perdedores en el mundo de la inversión.

¿Cómo de diferente será el sector inmobiliario dentro de dos o tres años?  Los cambios estructurales se están propagando por las economías interrumpiendo los patrones de inversión europeos estándar, con la pandemia del COVID-19 como el gran acelerador.

En el webinnar de MIPIM Connect, “Embracing the change”, Neil Slater, director global de real estate y subdirector de mercados privados en Aberdeen Standard Investments, dijo que se trataba de volver a los fundamentos.

“Va a ser un ambiente de negocios muy difícil”, dijo a la audiencia.  “Esto impactará en los ingresos de la industria y, en un período de 12 a 18 meses, lo más probable es que las valoraciones.

“Los inversores, fondos de pensiones, compañías de seguros… buscarán poner más en el ambiente construido” – Neil Slater, Aberdeen Standard Investments.

En un tono más positivo, Slater recordó a la audiencia la importante flexibilización monetaria del mercado y la cantidad de capital privado que actualmente se busca invertir en activos como los inmobiliarios.

“El ambiente construido es muy crítico para la economía. Es entonces sólo un caso para observar y ver cómo evoluciona en los próximos tres a cinco años.”

El flujo de capital privado globalmente dirigido hacia el real estate

La cantidad de capital privado “dry powder” (capital comprometido pero no asignado) en el mercado mundial superó los dos billones de dólares en mayo de 2020, más del doble del nivel de 2009, dice Preqin, proveedor de datos financieros e información sobre los mercados de activos alternativos mudniales.

De este “dry powder” de capital privado, 326.400 millones de dólares se asignan al sector inmobiliario.

El capital total recaudado por los fondos ascendió a un máximo histórico de 164.500 millones de dólares (387 fondos cerrados) en 2019, y a 45.400 millones de dólares (84 fondos cerrados) durante esta primera mitad de 2020, estima Preqin.

Mientras tanto, el número de negocios inmobiliarios alcanzó un valor total de 456.300 millones de dólares en 2019, alrededor de un 3,5% por debajo del máximo de 2018, siendo el valor total de este 2020 de 124.200 millones de dólares.

Allianz Real Estate se centra en la diversificación y la expansión

Lo que está claro es que el futuro está en las propiedades de alta calidad y bien situadas que satisfagan las necesidades del ocupante, incluso desde una perspectiva de salud, como dice David Hutchings, jefe de la estrategia de inversión europea de Cushman & Wakefield.

La evidencia de la demanda de real estate de primera clase llegó a principios de este mes cuando la publicación británica Property Week informó de la noticia de que Allianz Real Estate se embarcaba en un gasto de más de 1.000 millones de libras en el Reino Unido, una cifra no confirmada por la propia empresa. El anuncio no sólo fue una señal de confianza en estos tiempos de pandemia sino también para el Londres post-Brexit.

También en mayo, Allianz anunció la provisión de financiación a un vehículo de inversión gestionado por GLL Real Estate Partners, con sede en Múnich, para la adquisición de un plan de oficinas en Bishop’s Square, en el CBD de Dublín.

“El enfoque de nuestra estrategia de préstamos paneuropea en patrocinadores, activos, lugares e inquilinos de alta calidad significa que nuestras inversiones aportarán valor a nuestros clientes incluso en la situación volátil en la que nos encontramos hoy en día” – Roland Fuchs, Allianz Real Estate

Roland Fuchs, Responsable de finanzas inmobiliarias Europa de Allianz Real Estate, comentó sobre el anuncio de Dublín: “Esta inversión subraya la fuerza de nuestra principal estrategia de préstamos paneuropea: el enfoque en patrocinadores, activos, ubicaciones e inquilinos de alta calidad significa que nuestras inversiones aportarán valor a nuestros clientes incluso en la volátil situación en la que nos encontramos hoy en día”.

“La diversificación sigue siendo fundamental para nuestro éxito” – François Trausch, Allianz Real Estate

Como Francois Trausch, CEO & CIO de Allianz Real Estate, dijo este marzo, comentando sobre el desempeño en el 2019: “La diversificación sigue siendo fundamental para nuestro éxito, y esto se ha puesto de manifiesto por nuestro crecimiento en Asia, la fortaleza de nuestro negocio de deuda en EEUU y Europa y nuestra cartera de logística, que aumentó un 36% hasta los 7.500 millones de euros en activos bajo gestión”.

Los REIT y las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ofrecen una visión del rendimiento del sector

El consenso sobre el rendimiento general del mercado de inversiones europeo es que el impacto del Covid-19 no se verá hasta el segundo trimestre.

Un vistazo al desempeño de los REITs/compañías real estate que cotizan en la bolsa, elaborado por Colliers International, ofrece una clara visión de cómo el COVID-19 está afectando a los diferentes sectores inmobiliarios.

“La logística, la vivienda residencial, la vivienda social y los centros de datos están apuntalando su estatus defensivo con el movimiento más positivo en los precios de las acciones en 2020 – y en algunos casos un mayor repunte de los precios de las acciones por encima de los del 1 de enero de 2020”, dice Damian Harrington, jefe de investigación de la EMEA en Colliers International.

El sector de oficinas en las ciudades europeas

“Los REIT que cotizan en bolsa y las empresas inmobiliarias que operan en el sector de oficinas también han experimentado un repunte”, dice Harrington de Colliers International, “con muchos que ahora se acercan al movimiento registrado en los principales índices de acciones mundiales”.

“Se espera que los alquileres de las oficinas permanezcan inalterados o disminuyan sólo hasta un 5% este año, lo que debería favorecer un nuevo repunte de los precios de las acciones de los equipos inmobiliarios de oficina” – Damian Harrington, Colliers International

“El sector de las oficinas parece estable en la mayoría de los mercados urbanos de Europa, y prevemos un aumento limitado de las vacantes de hasta el 3% para finales de 2020 en la mayoría de los mercados”, dice Harrington.

Colliers International sitúa a los mercados DACH (Alemania, Austria y Suiza) a la cabeza de la lista de inversores principales para 2020, junto con los países nórdicos y las ciudades globales de Londres y París.

“Lo que hace que los países DACH se destaquen entre la multitud es que son los primeros en salir de la pandemia y cuentan con estructuras de apoyo a la atención de la salud que ayudarán a mitigar una segunda ola de infección”, añade Harrington.  “Además, sus economías y hogares están apoyados por una combinación de ahorros y garantías gubernamentales.  Al igual que los países nórdicos, los países DACH han establecido sistemas de apoyo a las empresas y a los salarios que deberían permitir que sus economías se encarrilen antes.”

La historia de la redefinición, reconexión y reinvención… del lujo al real estate

“No hay alternativa a la excelencia cuando los tiempos se ponen difíciles”, comenta Daniel Langer, director general de la firma de estrategia de marcas Équité, en respuesta a ¿Este es el fin del lujo?.  Es una oportunidad, incluso una obligación, para redefinir, reconectar y reinventar, añade. “El momento del lujo es ahora”.

Lo mismo ocurre con el sector inmobiliario. El momento del real estate es ahora y hay que tener la capacidad de proveer a los inversores, usuarios y comunidades con lo que necesitan.

Como Neil Slater de Aberdeen Standard Investments dijo a la audiencia de MIPIM Connect: “Este es un momento fascinante para el sector inmobiliario”.

Artículo originalmente publicado en MIPIM World Blog